一、旅游投资的特点与理念

　　旅游项目投资，与其他产业的投资有较大的产业差异，这是由旅游产业及旅游产品的特殊性决定的。

　　1、旅游产品及产业的特殊性

　　旅游产业及旅游产品的特殊性概括为五方面：

　　第一，主要资源的政府所有
　　具备独特性的自然资源与历史文化资源，已经由风景名胜区、自然保护区、国家森林公园、国家地质公园及文物保护单位等模式，全部纳入了国家的法律保护，资产归国家所有。更为重要的是，在法律上，风景名胜资源和文物保护单位的经营权，是不可转让的。因此，旅游资源中最重要的资源，不能进入市场流通。我们称之为旅游产业投资的“资源限制”。

　　第二，资源保护与旅游开发的矛盾
　　生态保护与文化文物保护，是对不可再生资源的保护，是可持续发展的基础。因此，旅游开发不能破坏生态与文物，这是一个不可动摇的基点。
　　问题并不是不保护生态与文物，而是在保护基础上的开发，因为受到体制、部门利益、保守理念的制约，都借用了“保护”之名来抗拒合理的开发利用，特别是由社会投资参与的开发。

　　第三，旅游目的地的区域性与旅游项目的区域依赖性
　　目的地一般不可能由单一企业独立开发，而单一项目必须依赖于整个目的地系统开展营销与经营。目的地是区域复合系统，必须由政府进行协调统筹；即使开发商进行区域旅游整体开发，仍然需要政府的直接参与和协调统筹；目的地系统中包括了多行业的要素组合，多环节的企业互动，其市场机理与整体战略构架推进，没有政府的强有力运作，是实现不了的。
　　旅游项目，无论是景区、宾馆、还是其他类型的项目，都是目的地系统中的一部分，企业不可能超越目的地去开展运作，也不可能代替目的地进行营销推广，只能在目的地系统内部形成市场合作结构，借助目的地整体营销，开拓项目的市场。这样，旅游项目投资，就形成了对区域的整体运作的深度依赖，这有时成为有利因素，但更多的时候是不利因素，因为自主运作的空间太小，企业发展受到限制。

　　第四，跨行业的综合复杂性
　　旅游不是一个单一行业，我曾经将旅游相关行业划分为八类十三个：
　　1）游憩行业：包括景区、公园、娱乐区、游乐区、主题公园、体育园区、康疗区、旅游商业区等的经营管理和运作的行业；
　　2）接待行业：宾馆、饭店、餐饮、会议、展览等。
　　3）营销行业：旅行商务行业、旅游媒介广告行业。主要是旅游营销渠道方面，包括旅游文件、旅游广告等等相关的方面；
　　4）交通行业：公路客运、铁路客运、航运、水运等。
　　5）建设行业：园林绿化、生态恢复、古建、艺术装饰等建筑行业。
　　6）生产行业：车船交通工具生产、游乐设施生产、土特产品加工、旅游工艺加工、饭店用品生产。
　　7）商业行业：旅游购物商业、购物休闲商业等。
　　8）旅游智业：规划、策划、管理、投融资、景观设计等咨询行业。

　　第五，多环节配合的服务消费特性
　　出游过程需要媒介、旅行社、运输、宾馆、餐饮、景区、商业、娱乐多个环节系统紧密配合，形成全游程消费的服务整合，是一个多环节服务链。游客对旅游的评价，不是仅仅局限于景观本身，而是对整个服务链的评价。因此，旅游产品的营销与业绩，相互依赖非常强，需要服务链各个环节的提升与质量保障。对于旅游项目投资，对其他环节的服务依赖，成为无法自主控制的重要风险。

　　第六，异地预先销售与本地现场消费的结构
　　“异地预先销售”，是指游客购买旅游产品，一般都会通过旅行社进行预定，并且，游客在客源地购买，在目的地进行游憩时，才实现了产品的消费，也才真正实现了产品的销售。
　　这是旅游产品最重要的特点，这一客源地与目的地之间的时空差异，决定了旅游产品营销与经营的模式，与其他产业的产品有了巨大的差别。
　　当然，有一部分游客也将当场购买，当场消费，比如景区的自助游客，本地化游客等。但大多数游客采用预购模式。

　　第七，资源的独特性不等于产品的独特性
　　旅游的资源（包括自然与文化资源）越独特，其价值越大，吸引力越大。但是资源不等于产品，真正构成游客吸引力的，是产品的吸引力。在这个结构里，资源如何转化为产品，是旅游产品设计的关键。
　　很多投资商不明白产品吸引力与资源吸引力的差别，以为只要有好的吸引物资源，修修路、建一个宾馆，就可以达到经营目标了。这种错误的认识，是因为对游客出游心理、游客旅游需求的结构不了解造成的。
　　作为旅游产品，最重要的不仅仅是吸引物本身，还必须形成全面满足游程时间内旅游生活的综合需求，满足游憩过程的审美与快乐过程延伸预组合的需要。这包括在某一个产品消费的游憩过程内部，也包括整个完整游程区段。